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Inégalités patrimoniales et dynamiques des marchés de la propriété résidentielle

Comment l’inflation et la volatilité des marchés immobiliers jouent sur la géographie des inégalités ? Depuis les années 1990, les prix ont augmenté plus vite que les revenus, facteur de polarisation. Les réformes de l'État providence encouragent un régime assurantiel reposant sur la capitalisation des actifs des ménages. Comment les dispositifs de financement du logement jouent « sur le terrain », en reliant la dynamique des marchés résidentiels à la production d'inégalités socio-spatiales.

Une étude empirique des facteurs de renforcement des inégalités, conceptualisée comme rétroaction entre des prix, des types de marchés et les régimes de financement du logement.

Dans quelle mesure la division sociale de l'espace et les inégalités sociale contemporaine sont façonnées par les rapports financiers que l'on entretient avec les marchés du logement et leur stratification spatiale ? Nous faisons l'hypothèse que le flux d'investissements immobiliers des ménages et la production de logements sont fondés sur l'intensification de la stratification financière des inégalités urbaines au niveau des quartiers. Les dispositifs de marché ou systèmes d'incitations nationales et locales à l'accès au crédit sont articulés sur la variabilité spatiale des revenus et des prix du logement. En utilisant des données désagrégées sur les transactions immobilières, des enquêtes auprès des ménages et des informations sur la mobilité résidentielle des propriétaires, nous analysons les trajectoires économiques, spatiales et financières des ménages par rapport à la dynamique des prix du logement dans trois villes françaises (Paris, Lyon, Avignon). Ce projet permet de mieux comprendre comment les dispositifs et régimes de financement du logement jouent «sur le terrain », en reliant la dynamique financière des marchés résidentiels à la production d'inégalités socio-spatiales au niveau local.

Interpréter les inégalités fondées sur le logement à partir de trois niveaux géographiques

Notre analyse comparative s'appuie sur des études de cas à Paris, Lyon et Avignon afin de caractériser les prix, les revenus et d'autres variables d'intérêt parmi les zones urbaines fonctionnelles.

Un inventaire a été réalisé afin d'identifier les principales infrastructures de marché qui permettent les stratégies d'accumulation de biens immobiliers à différentes échelles (prêts à taux zéro, subventions à l'investissement locatif et incitations fiscales, législation locale en matière de construction. Les entretiens avec les principales parties prenantes visent à approfondir notre compréhension des politiques locales du logement et de leur mise en œuvre.

Pour analyser la structure spatiale locale de l'accessibilité financière, nous intégrons différents jeux de données, qui ont jusqu'à présent été étudiés séparément. Les données relatives aux transactions sont collectées par la Chambre des notaires et stockées dans les bases de données BIEN et PERVAL, ainsi que par le ministère français des finances publiques qui fournit des données cadastrales et fiscales (ensemble de données DVF) en source libre. Nous procédons à l’analyse la stratification spatiale à une échelle d'analyse plus fine, à partir d’une analyse spatiale du marché (grille de 200 m, grille de 1k et municipalités), en assurant la robustesse des techniques d'agrégation.

Pour analyser les diverses formes d'accumulation d'actifs, nous classons les profils des propriétaires selon des indicateurs de constitution d'actifs, en utilisant des données individuelles liées à la taxe foncière et des données désagrégées de la Caisse d'Allocations familiales (accès aux données individuelles pour 2,3 millions de ménages). Des études plus détaillées sont ensuite menées dans des quartiers ciblés, à l'aide d'une enquête auprès des ménages.

Coordinateur du projet : Renaud LE GOIX (Géographie-cités)

• CNRS/CMW CENTRE MAX WEBER
• Géographie-cités
• ESPACE Etudes des structures, des processus d'adaptation et des changements de l'espace